(6) 일괄매각이 허용되지 아니하는 경우(개별매각을 하여야 할 경우)
① 과잉매각이 되는 경우 : 여러 개의 재산을 일괄매각하는 경우에 그 가운데 일부의
매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 아니한다(민집 101조 3항 본문). 이
경우에 채무자는 그 재산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다(민집 101조 4항). 그 지정은 매각허가결정이 선고되기 전에 서면으로 하여야
한다(민집규 52조).
다만, ㉠ 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우, ㉡ 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적
효용이 현저하게 떨어지는 경우, ㉢ 채무자의 동의가 있는 경우에는 과잉매각금지의 원칙이 적용되지 않는다(민집 101조 3항 단서). 일반적으로
일괄매각의 대상인 여러 개의 물건 중 어느 일부의 매각대금으로 각 채권자의 채권액과 집행비용을 상환함에 충분한 경우에는 일괄매각은 허용되지
않는다 할 것이나, 대지와 그 지상 건물의 일괄매각에 관하여는 과잉매각금지의 원칙의 적용이 전면 배제된다(대결 1968.9.30. 68마890
등 참조). 실체법상은 별개의 재산이지만 사회경제적으로 일체률 이루어 거래되는 것이 일반적이고 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게
감소될 수밖에 없는 경우에는 과잉매각 여부에 관계없이 일괄매각을 할 수 있다. 공장저당법 14조에 의하여 1개의 부동산으로 보게 되는 공장재단과
공장저당법 4조, 5조에 따른 협의의 공장저당에 의한 일괄매각의 경우에는 과잉매각금지의 규정이 적용되지 않는다(대결 1968.12.30.
68마1406 참조). 또한 채무자 또는 소유자의 동의가 있으면 과잉매각에 해당하더라도 매각을 허가할 수 있다.
과잉매각으로 인한 채무자의 불이익은 매각허가결정단계에서 매각을 허가하지 아니함으로써 막을 수
있는 점에 비추어 볼 때, 매각실시 전 단계에 있어서 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의 채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부 부동산만
매각하여도 그 채권 등의 변제에 충분하
다고 인정된다고 하더라도 일부 부동산에 대하여서만 매각를 실시할 것인지 아니면 나머지 부동산에
대하여도 함께 매각를 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속한다(대결 1998.10.28. 98마1817).
② 일괄매각을 하는 것보다 개별매각을 하는 편이 보다 고가로 매각될 수 있으리라고 예상되는
경우에는 일괄매각을 할 수 없다.
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